Vorsicht beim Kauf von Grundstücken mit einer Baulast

Wer sich eine neue Immobilie oder ein Grundstück kaufen möchte, der tätigt in aller Regel eine nicht unerhebliche Investition. Verständlicherweise möchte jeder vollständig und eigenverantwortlich über sein Grundstück verfügen. Problematisch ist nur, wenn auf diesem Grundstück eine Baulast eingetragen ist. In diesem Ratgeber können Sie sich informieren, wie Sie mit Grundstücken mit Baulast umgehen müssen.

Um was handelt es sich bei einer Baulast?

Bei einer Baulast handelt es sich im Grunde um eine öffentlich-rechtliche Einschränkung, die sich auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks und dessen Nutzbarkeit bezieht. Da eine Baulast immer im Grundbuch eingetragen ist, stellt Sie eine enge Verknüpfung mit dem Grundstück dar. Wenn der Eigentümer beim Kauf einer Immobilie nebst Grundstück eine Baulast übernimmt, dann können weitere Verpflichtungen für das belastete Grundstück entstehen. Es ist auch möglich, dass die Baubehörde den Eigentümer verpflichten kann, entsprechende bauliche Veränderungen vorzunehmen. Ebenso kann die Nutzung eingeschränkt werden oder der Eigentümer muss bestimmten Planungen stattgeben.

Eine Baulast geht auch auf den Käufer eines Grundstücks über. Daher sollte jeder sich eingehend informieren und Einsicht in das sogenannte Baulastverzeichnis nehmen. Dieses muss von der Bauaufsichtsbehörde bereitgestellt werden. Ebenso wird eine solche Baulast natürlich auch im Grundbuch eingetragen. Häufig besteht von der Behördenseite kein öffentliches Interesse mehr an einer solchen Baulast. In diesem Fall sollte dieses von der Baubehörde aufgehoben werden.

Keine Baulast im vorbezeichneten Sinne stellen dagegen die Straßenbaulast und die Kirchenbaulast dar. Bei der Straßenbaulast handelt es sich um eine Verpflichtung der Gemeinde, des Landes und des Bundes, Straßen zu bauen und zu unterhalten.

Welche Rechte und Pflichten haben die Eigentümer?

Anzumerken ist, dass es sich lediglich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen handelt, die aus einer eingetragenen Baulast hervorgehen. Nur die Bauaufsichtsbehörde kann ein Recht aus der Baulast herleiten. Je nach Art der Baulast kann der belastete Eigentümer aber zivilrechtliche Ansprüche geltend machen. Er ist schließlich in seinem Handeln am eigenen Grundstück gehindert. Dies ist immer dann der Fall, wenn eine Baulast nachträglich eingetragen wird. In diesem Fall kämen ein Ausgleichsanspruch oder eine Entschädigung in Betracht.

Hat die Baulast eine Auswirkung auf die Wertermittlung des Grundstücks?

Eine Baulast kann eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks zur Folge haben, wenn dadurch die uneingeschränkte Bebaubarkeit eingeschränkt wird. Andererseits gibt es Baulasten, die sich nicht auf den Wert eines Grundstücks auswirken.

Auf einigen Grundstücken in Wohngebieten werden Feuerwehrzufahrten eingerichtet. Dies bedeutet, dass bei einem Brandfall die Feuerwehr an engen Stellen in Wohngebieten einen großen Radius mit ihren Feuerwehrfahrzeugen im Notfall erreichen kann. Dies macht aus Sicherheitsgründen auch Sinn. Hierzu lässt sich die Stadt ein Wegerecht einräumen. In aller Regel handelt es sich hierbei um Flächen, die von den Grundstückseigentümern ehedem nicht bebaut oder anderweitig genutzt werden. In diesem Fall wird auch der Wert der Immobilie so gut wie nicht beeinträchtigt.

Es gibt auch noch andere Formen von Wegerecht, die auf Grundstücken eingetragen sind. Dies ist der Fall, wenn ein Nachbar nur über Ihr Grundstück sein Grundstück erreichen kann. Wenn dieses Wegerecht täglich mehrmals in Anspruch genommen wird, kann sich dies natürlich wertmindernd auf das Grundstück auswirken.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob eine Baulast zu einer Wertminderung führt, dann können Sie einen Bausachverständigen für eine Immobilienbewertung heranziehen.

Weitere Beispiele für eine Baulast

In der Bundesrepublik Deutschland gibt es zahlreiche Formen der Baulast. Ein Beispiel stellt die sogenannte Vereinigungsbaulast dar. Hierbei wird eine Verpflichtung eingegangen, dass zwei unterschiedliche Grundstücke im Rahmen des geltenden Baurechts als eine Einheit anzusehen sind. Dabei müssen diese Grundstücke noch nicht einmal nebeneinanderliegen. Die Gemeinde ist hierbei in der Lage, auf der Grenze von zwei benachbarten Grundstücken ein einheitliches Gebäude zu errichten. Diese Vereinigungsbaulast ist jedoch recht selten anzutreffen. Zudem muss es sich um möglichst freie Grundstücke handeln. Die Gemeinde fordert nicht, dass Sie Ihre Immobilie abreißen müssen, wenn an deren Stelle dieses von der Stadt benötigte Gebäude gebaut werden soll. Das Ermessen spielt nach wie vor eine wichtige Rolle.

Darüber hinaus gibt es noch die Abstandsflächenbaulast. Diese Baulast verpflichtet die Eigentümer, die Flächen auf dem Grundstück von einer Bebauung freizuhalten. Es dürfen folglich keine abstandsflächenrelevanten Immobilien auf dem Gebäude errichtet werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie Ihr Wohnhaus direkt an einem Schulhof ohne Abstand errichten möchten.

Es gibt auch Baulasten, die zum Beispiel die Nutzung eines Gartengrundstücks einschränken. So können unterhalb der Grasnarbe im Boden eines Gartengrundstücks Versorgungsleitungen verlaufen. Damit diese einwandfrei gewartet werden können, ist hier zum Beispiel eine feste Bebauung verboten. Teilweise wird in diesem Fall noch nicht einmal erlaubt, dass Sie in Ihrem Garten an bestimmten Stellen ein Gartenhaus aufbauen dürfen. Die Fläche zu den Versorgungsleitungen muss jederzeit frei zugänglich sein.

Eine Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde dar. Er wird dadurch in seinem Handeln in Bezug auf die Bebauung und Nutzung seines Grundstückes eingeschränkt. Diese Baulast wird in einem Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie kann sich wertmindernd beim Verkauf der Immobilie auswirken. Aus diesem Grund sollten Sie immer einen Blick ins Grundbuch werfen.